魔方的阳谋：会成为集中式公寓上市第一股吗？-资本论第10期

近期，魔方要收购V领地青年社区的消息在行业内不胫而走。

在具体的收购方案和收购时间公布之前，我们可以先来思考一个问题：魔方公寓图什么?

魔方为什么需要V领地?

同为集中式长租公寓的“佼佼者”，魔方与V领地青年社区实际上存在较大的不同。

魔方旗下有主要产品线—白领公寓魔方公寓、中高端连锁公寓品牌魔尔公寓、为企业客户定制员工租住方案的9号楼公寓以及2017年8月并购的，模式为将厂房宿舍改造成居住公寓的V客青年公寓。

而V领地青年社区则是大型租赁社区的代表，首创了“千人大社区”模式，打造生态化的全能生活社区。

V领地的大型租赁社区模块正是魔方公寓当下所缺失的，所以魔方并购V领地也是向大型租赁社区“进军”的第一步。

V领地官网信息显示：V领地在全国范围内拥有近50个签约项目，社区总面积约60万平方米，分布于城市中央商务区、大型生活区周边、地铁沿线附近，累计服务十万都市青年。

图源:V领地青年社区官网

对于魔方公寓来说，这一次并购可以助其快速扩张在大型租赁社区领域的规模。

“大型租赁社区”是近期的“热词”，在政策利好的支持下，以及产城融合背景之下，大型租赁社区拥有了肥沃的发展土壤。

头部企业或者有野心的企业都必须看到未来的发展大趋势，所以魔方公寓迈入大型租赁社区，具备一定的发展必然性。

那么布局大型租赁社区之后，魔方的下一步动作会是什么?

魔方的“扩张之路”

图源:魔方公寓官方公众号

我们先来回顾一下，魔方近几年的“大动作”。2020年以来，运营商阵营收并购整合加速，优势资源向头部集聚。魔方也通过收并购的方式不断完成扩张。

2017年8月9日，魔方生活服务集团宣布完成对深圳V客青年公寓的战略投资，魔方正式成为V客第一大股东。

2020年12月31日，世联行将把世联红璞转让给华燕智辉，最终由华琴实业接管。而华琴实业的股东中，除了大横琴创新和华燕智辉，还有南京魔方佳弘公寓管理有限公司和燕鹭(上海)股权投资基金合伙企业。

2021年2月28日，“世联红璞”官方微信发布了一则重要通知，向粉丝宣布世联红璞部分门店加入魔方大家庭，证实了魔方公寓实际上接手了世联红璞之后的运营和管理。

经过一系列并购扩张后，魔方公寓的规模迅速扩大。

就上海区域，克而瑞2020年四季度租赁排行榜中，魔方公寓上海已拓房源总规模排名第五风筝，在运营商中排名第二，在大小运营商聚集的上海来说，排名前三已是十分优秀的品牌。

持续的规模化发展，魔方的目标是什么?

想成为集中式公寓上市第一股圣诞节海报?

目前长租公寓领域成功上市的企业，例如青客、蛋壳等，都是分散式公寓，集中式公寓还尚未产生“第一股”。

虽然蛋壳经历了爆雷，维权，又在近期除牌退市，结束了短暂的“上市之旅”，不过蛋壳曾经也是“宠儿”，可以反映出资本的态度，那就是对于“规模经济效应”的追求。

在上市这条路上，为什么集中式公寓“打不过”分散式公寓，至关重要的一点就是在房源规模上“差距悬殊”。

分散式公寓产品可复制性强，落地快，具有扩张的强大驱动力，相比之下，集中式公寓在资本心动不已的“规模经济效应”上就比较难实现。

通过收并购扩大规模并延伸多种品类的方式，不失为集中式公寓“壮大自身”的方式，那么目前已经具有一定规模效应的魔方公寓，会不会成为集中式公寓上市第一股呢?

事实上，自2013年以来，魔方公寓已经完成了4轮融资，融资金额在长租公寓运营商中处于领先地位。2017年，魔方公寓成功发行首单长租公寓ABS，发行金额3.5亿元，底层资产为公寓租金收入，平均年化利率为5%。

融资概况

但是上市也并不意味着成功，在业内人士看来，对长租公寓行业来说，上市只是个里程碑式的开始。

安歆集团创始人兼CEO徐早霞女士在近期举办的MBI峰会上就说到：“最近很多人问我安歆什么时候上市，上市倒下的企业很多，对于我们来说上市不是终点，上市可能是另外一个起点。不要为了上市而上市。”

再加上蛋壳这一“前车之鉴”，上市或许只能成为企业的一个小目标，更重要的是着眼未来的趋势和自身的发展轨迹。

长租公寓的未来“锚点”

如果上市只能成为“小目标”，那么长租公寓未来应该瞄准的趋势、发力点是什么?

“吞并”在所难免，那就寻求扩张新思路

整个长租公寓行业的局势，是“冰火两重天”。行业优胜劣汰持续加深，头部集聚效应明显。头部企业会越做越大，缺乏资金的小企业则难逃被“吞并”的命运。

“大鱼吃小鱼”的现象是常态，并且会一直延续，甚至出现“大鱼吃大鱼”的现象。魔方收购世联红璞;安歆集团合并逗号公寓、新起点公寓;青客收购美丽屋……

并且“吞并”不仅发生在同品类之间，未来更多的是多轨道交叉和不同品类的融合，自如并购曼舍;乐乎做分散式托管;包括魔方并购V领地青年社区都是多重产品线的延伸。

所以在扩张的角度，企业也需要寻找新思路和突破口，跨越“线”与“界”，将视角着眼于全品类布局。

打破边界，定义“新租住”

今年以来，科技公司在智能汽车赛道上摩拳擦掌跃跃欲试，百度、小米、滴滴先后官宣变身整车制造商。4月17日，北汽新能源搭载华为Hi智能汽车解决方案落地的首款量产车型极狐阿尔法S上市，意味着华为也开始“造车”。

除此之外，滴滴近日在滴滴出行APP内测试了首个自营电商业务，名为“今日爆款”;道旅宣布完成数亿元人民币的B轮融资，领投方为阿里巴巴，宣示着阿里巴巴在文旅板块的“狩猎”和野心。

我们可以发现，互联网科技巨头们都在“跨界”布局，而且有些跨得无法想象，跨得不可思议，但是这些“神奇”的融合，说不定就会带来惊喜和全新的增长点。

每一个领域都在打破边界，形成全新价值，对于住房租赁行业来说，未来同样需要这种开放和融合，寻求更大范围的资源与能力聚合。

另一方面，数字化的发展，新技术的产生，也为这种跨界融合提供了强大的支撑力，归根结底，跨界融合也就是技术能力延展到不同领域。

另外，“跨界”也不局限于技术和产品，多方的合作，例如与政府合作，与租客合作，同样也是“跨”和寻求新突破的体现。

在未来或许最先“跨”的企业，迎来的就是全新一轮的生长爆发点。

聚焦年轻化新赛道

如果说住房租赁最重要的是什么，那么答案只能是“人”。这是一个为人服务的行业，我们所考虑的变化、未来都要基于“人”的需求。

而时间的洪流滔滔不熄，新一代的“人”也终将成为这个社会和住房租赁行业的主流。

不论处在哪一个时间点，都要考虑更加年轻化的赛道。

正如近期携程、飞猪、同程艺龙推出的机票盲盒活动，正是迎合了当下年轻人的喜好。

住房租赁行业同样有许多可以“年轻化”的新模式，除了很多长租公寓已经在实践的青年社区活动，年轻化商业业态之外，或许也可以考虑将电竞、国潮、游戏、二次元等业态融入到产品之中。

写在最后

“无论是哪一派系，什么类别，长租公寓人都必须保持着一颗折腾的心。”想要跻身资本市场或者想要专注产品，突破自身模式，长租公寓在未来都是在不断“折腾”的过程之中。

长租公寓是一个可以长期发展，也必须长期发展的行业，总会有挑战出现，也总会有企业一直往下走。