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房屋租赁新政对市场影响几何福州业内格局难动摇《资讯》

发布时间:2020-11-19 11:10:10 阅读: 来源:光饰机厂家

仅仅一个月内,国家连续出台量大租赁新政,鼓励机构和个人进入租房市场,各类租房税收减免以及允许商业用房调整用途等都包含在其中。新政对本地的住房租赁及总体住房市场会产生怎样的影响?昨日福州业内人士表示,考虑到住房税收缴纳不规范、房主租赁意愿不强等因素,其预期效果还需要观察。

鼓励房屋租赁需要完善很多配套措施

本地房企大都

不愿出租自营住房

国务院办公厅上周发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,定下了培育和发展住房租赁市场的基调。新政除了涉及租赁双方,对房企更是直接督促。例如,新政鼓励房企开展租赁业务,实行购租并举,利用已建成住房或新建住房开展租赁业务,发展租赁地产。此外,新政还允许“商改住”,水电气价格按居民标准收,是支持租赁住房建设项目中的最大亮点。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,允许房企采取租赁的方式加快去库存,能够使房企和租户之间实现无缝对接,但还要看未来更多的细化政策出台。昨日福州多家房地产企业负责人表示,在福州,房地产开发是典型的资金密集型项目,房企一次性投入,再加上开发建设,资金量比较大。与此同时,福州房产租赁的租金水平并不高。如果采用租的方式,企业的资金收益率比较低,租房子不如卖房子。企业持有经营租赁住房,资金回笼时间比较长,可能要几十年。目前,房地产贷款的期限一般只有三五年。因此,除非有进一步配套措施出台,企业不会在住宅租赁市场试水。“毕竟,租房子是政府重点考虑的事情,如果是商品房,肯定卖比租好很多,回笼资金是房企的命脉,只租不售不符合商品房的特质。所以应该以政府为主导,通过地价进行引导,发挥廉租房的作用。”业内人士说,事实上,鼓励开发商将持有的房源用于出租并非新鲜事。去年年初,住建部《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》中就有类似内容,不过没能对市场产生明显影响。由于开发商普遍倾向于快速回笼资金,特别是在近年房地产市场总体不景气的情况下,仅鼓励其将持有的住房出租,势必收效甚微,想要真正产生效果,必须有一些硬性措施。

允许住宅改造出租

须确保规范

新政提出,支持和规范个人出租住房,鼓励住房租赁消费,允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租,改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施完好有效。对此,福州住房租赁行业人士表示,过去一刀切禁止“房中房”,现在允许通过合理、合法的途径来实施。但什么情况下可以改、什么情况下不可以改,仍然要有详细的规划说明,各级主管部门之间以及不同部门之间应该对这个问题达成一定共识,否则执行起来会存在难度,也不利于一些刚进入市场的租客在交通较为便利的地段合租房,以减轻经济负担。

记者获悉,目前福州市民在12345平台的投诉中,相当一部分涉及到“群租”问题。一部分“二哥”为了谋取更高的收益,在住宅小区内租下房子后改造成“群租房”,一套100平方米的住宅甚至能分隔出5间卧室和5个卫生间,楼下业主要么卧室顶上是卫生间,要么厨房顶上是卫生间,引起很大纠纷。因此很多市民认为,对这一块必须先出台严格的法规,说清楚出现问题由谁来监管,避免纠纷升级。

实际上对于群租房,不仅是市民,物业也很头痛。福州很多物业企业都表示,群租房不但平时人员进出喧哗扰民,人员身份也复杂。此外,一套房内安装数个电表,电线乱拉,存在严重的火灾隐患。所以他们也认为,允许住宅改造出租必须有配套的地方法规,定下合法的边界,说清楚“出界”谁来管,怎么管。“比如在上海,直接出地方法规,规定5种情形属群租房,并加大处罚力度,最高可罚10万元。对改建出多个卫生间的群租房,由物业实施断水断电。福州也需要出台这样的措施!”

租赁税收减免

“看上去很美”

新政出台,其中列出的税收减免措施吸引了各方关注。具体来说,对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,统筹研究有关费用扣除问题;对中介服务,则适用6%的增值税税率。此外,对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,即按照5%的征收率计算缴纳增值税。

然而业内人士指出,减免税收只是“看上去很美”。“就目前来看,国内住房租赁市场缴税行为十分不规范,这是全国性的问题,包括福州在内。”福州多家中介负责人表示,实际上出租交易中的征税操作难度较大,租赁双方如果不主动申报,根本无从查处,中介也不曾缴纳任何税款。由此可见,新政中的税收优惠处于尴尬境地。

因此,本地房地产行业人士认为,目前出台的税收政策还只是国家层面粗略搭起的框架,要真正落到实处,还是要看各地方的实施细则。

重交易轻租赁格局

难动摇

“实际上,在新政发布后没多久,业内人士主要盯着的是即将允许改建房屋用于租赁。”同策咨询研究部总监张宏伟表示,新政明确,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。对于商办物业来讲,由于水电、税费等的减免,商办物业经改造后也可以进入租赁市场,这也有助于盘活存量商办物业,解决市场库存问题。

对此,中原地产首席分析师张大伟表示,这项新政确实能够更充分地利用部分城市闲置的商业房产,但对于住房租赁需求集中的一二线城市来说,这种房屋类型并不多,即使此前部分地区曾经出现商场闲置、写字楼出租难等情况,但将这类房屋改造成住宅也需要面临配套设施难对接的问题,产权所有方改建住宅出租的风险较大。

而且,对于新政更广泛地鼓励个人出租住房等相关内容,业界对实施效果并不乐观。“如果房价涨幅依然维持在高位,鼓励住房租赁的政策就很难完全发挥出效果,特别是在当下市场分化愈发明显的情况下,一二线城市房源短缺,商用房出租虽然可能会缓解部分市场需求,但目前房产交易保有环节成本很低,很多房主为了出手方便,情愿空置待售也不愿被租约限制出售;而三四线城市房源已经过剩,外来转移人口又很有限,没有形成成熟的租赁市场,因而市场也就难掀起太大波澜了。”张大伟表示。(记者 江海 文/摄)

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